Приволжский центр финансового консалтинга и оценки приглашают профессиональных оценщиков принять участие во 2-м этапе проекта по формированию коллективных экспертных оценок параметров рынка недвижимости, необходимых в процессе оказания услуг по оценке недвижимости. В рамках данного проекта предполагается собрать мнения оценщиков относительно параметров рынка, проанализировать, обработать их в соответствии с правилами и методами экспертного оценивания и сформировать коллективные экспертные оценки по необходимым для оценщиков параметрам, отражающие мнение большого количества профессиональных оценщиков из различных городов и субъектов Российской Федерации. В отличии от 1-го этапа в соответствии с замечаниями и предложениями, высказанными оценщиками в процессе последующего обсуждения результатов, на 2-м этапе существенно расширяется перечень параметров.
В связи с этим прошу Вас заполнить прилагаемые бланки и в электронном варианте отправить их по адресу: *****@***ru с темой «экспертный опрос» до 15 ноября .
Заранее выражаем Вам свою благодарность.
Всем Оценщикам, принявшим участие в проекте и приславшим запрашиваемые данные, будут высланы краткие Отчеты с результатами обработки, которые они могут использовать в своей работе по оценке.
Научный руководитель проекта
[Скачать бланки опроса]
Информационная поддержка проекта в сети интернет:
[Библиотека Лабрейт. Ру] [ЭСМИ «. Вестник оценщика»] [Регистр оценщика] /
[Вопросы и обсуждение он-лайн]
КРАТКОЕ ОПИСАНИЕ ВТОРОГО ЭТАПА ПРОЕКТА
Сегодня российский Оценщик работает в условиях недостатка информации, и этот недостаток он вынужден компенсировать включением в расчеты по оценке объектов недвижимости поправочных коэффициентов, прогнозных характеристик и других параметров рынка недвижимости, отражающих его личную точку зрения. Неоправданно завышенная субъективная составляющая, вносимая Оценщиком в процесс оценки, ставит под сомнение объективность и достоверность итоговой оценки, заявляемой Оценщиком в отчете об оценке. Чтобы в какой-то степени преодолеть возникающие в связи с дефицитом информации затруднения, уменьшить влияние на результат субъективного фактора и способствовать единству и сопоставимости результатов оценки, предлагается создать единый комплект таких параметров, отражающих коллективное мнение профессиональных Оценщиков, работающих в различных регионах Российской Федерации.
Цель проекта : Опираясь на индивидуальные экспертные оценки отдельных Оценщиков, выносящих на базе профессиональных знаний, личного опыта и интуиции личные суждения относительно поправочных коэффициентов, параметров рынка недвижимости в текущий момент и в обозримой перспективе, сформировать коллективные экспертные оценки параметров рынка недвижимости, часто используемые Оценщиками в процессе их оценочной деятельности .
Содержание проекта . Основу работы составляет выявление мнений относительно параметров рынка активно работающих Оценщиков, выполняющих в данном проекте функции экспертов. Для реализации этого проекта разработана стандартизированная анкета с вопросами. Обработка данных включает проверку согласованности суждений экспертов и формирование группового мнения на основе статистической обработки экспертной информации. Обработка материалов выполняется группой аналитиков.
Краткие результаты первого этапа . Данный этап является логическим продолжением работ, выполненных на первом этапе, в котором приняли участие более 100 экспертов – профессиональных Оценщиков из 30 субъектов Российской Федерации. Наиболее активное участие приняли Оценщики из Москвы, Новосибирска, Тюмени. Общие выводы по результатам экспертного опроса, таблицы с данными, смысл и интерпретация оцениваемых параметров и краткие рекомендации по их использованию приведены в электронных средствах и опубликованы в журнале «Регистр Оценщика». Кроме того, основные результаты, оформленные в виде таблиц, были высланы всем Оценщикам, принявшим участие в опросе (правда, с опозданием, за что мы приносим глубокие извинения).
Мы не имеем точных данных о том, сколько Оценщиков на данный момент используют результаты этого опроса. Однако по обращениям к нам и обсуждениям в электронных средствах можно сделать вывод, что указанные материалы нашли широкое применение и оказались полезными многим Оценщикам. Были высказаны отдельные замечания, которые в большинстве своем сводились к предложению расширить список оцениваемых параметров. Мы внимательно ознакомились с полученными замечаниями и по возможности учли их.
Первая относится к характеристикам рынка, которые трудно, а иногда невозможно определить расчетным путем, опираясь на рыночную статистику. Это, прежде всего, относится к прогнозным параметрам, которые Оценщик включает в свои расчеты. При этом разработчики проекта исходят из того, что, конечно, никто не может точно знать, как на самом деле будет развиваться рынок в дальнейшем. Но рыночная стоимость объекта на текущий момент определяется тем, что об этом «думает» рынок сегодня. Это значит, что для корректной оценки рыночной стоимости Оценщику нужно правильно «угадать» ожидания участников рынка в отношении того, как будут меняться арендные ставки, и какова ожидаемая траектория цен недвижимости в обозримом будущем. Поэтому мнение каждого Оценщика, который не только фиксирует текущее состояние цен на рынке, но и оказывает на них влияние своими оценками, чрезвычайно важно для определения общего настроения и ожиданий на рынке. При наличии достаточного количества информации представляется возможным получить корректные оценки параметров, отражающих общие представления участников рынка о его дальнейшем развитии. Поэтому в таблицу следует включать личные ожидания участника опроса на будущее развитие рынка недвижимости.
Ко второй группе относятся характеристики рынка, отражающие текущие представления инвесторов о требуемой прибыли, рисках и т. п. Эти характеристики очень важны для определения ставки диагностирования, коэффициента капитализации и прибыли предпринимателя. При этом, по регионам, по которым будет достаточно данных (не менее 8), такие характеристики будут рассчитаны отдельно.
Третья группа включает параметры, которые используются в качестве корректирующих поправок в рамках сравнительного подхода. Эти параметры обычно рассчитываются каждым Оценщиком методом парных продаж. Однако, как правило, Оценщик не располагает достаточным количеством данных, и поэтому используемые им корректировки не всегда могут быть признаны достаточно убедительными. Вместе с тем, поскольку во многих случаях такие корректировки не являются специфичными для региона, возникает принципиальная возможность их объединения (обобщения) и получения более точных оценок корректирующих параметров, соединяющих в себе более полную информацию.
Обработка данных экспертного опроса . В проекте предполагается использование специальных методов обработки данных, в том числе методов интервальной математики, поскольку экспертные данные представляются в виде интервалов. Обращаю внимание, что участники опроса должны указать минимальное и максимальное значения параметров. Последующая обработка данных предполагает именно наличие такой информации.
Результаты реализации проекта . На основе собранных данных предполагается подготовить Отчет с подробным анализом всей информации. Этот Отчет будет содержать результаты обработки данных с использованием современных методов математической статистики. Результаты обработки будут представлены в виде таблиц, графиков, гистограмм , удобных для использования в процессе оценки и оформления Отчетов. Краткие отчеты с результатами обработки, будут высланы всем Оценщикам, принявшим участие в проекте и приславшим запрашиваемые данные. Приведенные в этом Отчете результаты Оценщики смогут использовать в своей работе по оценке.
Дальнейшее развитие проекта . Предполагается проведение периодического опроса с изданием Отчета с результатами обработки регулярно, с интервалом в 6 -12 месяцев. Кроме того, если данный проект будет поддержан достаточным количеством Оценщиком, на последующих этапах список параметров будет дополнен мультипликаторами и другими характеристиками, используемыми при оценке бизнеса.
Особенности второго этапа проекта:
· С учетом замечаний и предложений Оценщиков, использующих значения параметров рынка недвижимости, опубликованных по результатам первого этапа, расширен список параметров, подлежащих опросу.
· При условии увеличения количества экспертов, участвующих в опросе, предполагается представить коллективные экспертные оценки с дифференциацией по регионам.
· Наряду с публикацией таблиц со значениями параметров рынка недвижимости будут разработаны рекомендации, как пользоваться этими данными в процессе выполнения работы по оценке и оформлении отчета.
· Особое внимание будет уделено разработке процедур, позволяющих повысить точность массовой оценки на основе использования экспертной информации.
Основная концепция О возможности использования коллективных экспертных оценок в процессе оценивания недвижимости Рынок формируется не под действием фундаментальных законов природы (например, закона всемирного тяготения или так называемого сильного взаимодействия элементарных частиц). Рынок и его характеристики (прежде всего, цены) формируются в результате взаимодействия продавцов, покупателей и других участников рынка на основе их мотиваций, предпочтений, финансовых возможностей, ожиданий и отношению к рискам, а также той информации, которой они обладают. Поэтому прямым способом получения информации о внутренних процессах и механизмах рынка является опрос непосредственных участников рынка. Если субъективные мнения различных участников объединяются в одно обобщенное мнение сотен участников из десятков различных городов, то его можно рассматривать как отражение объективного состояния рынка. Как некоторый паллиатив (взамен опроса основных участников рынка) может использоваться опрос профессиональных оценщиков, являющихся участниками рыночных процессов и знакомых с поведением других участников рынка. В данном опросе мнение различных участников рынка представляют оценщики, которые в силу своей профессии и просто опыта знают это лучше других.
Цель проекта Опираясь на индивидуальные экспертные оценки Оценщиков, выносящих на базе профессиональных знаний, личного опыта и интуиции собственные суждения относительно параметров рынка недвижимости в текущий момент и в обозримой перспективе, сформировать коллективные экспертные оценки по различным характеристикам рынка недвижимости.
Особенности второго этапа Расширение круга характеристик, по которым формируется коллективное экспертное мнение Расширение географии экспертов (55 городов) и количества экспертов Экспертные мнения в виде интервалов Дифференциация характеристик рынка по типам недвижимости Привязка параметров рынков недвижимости по городам (Выделено 13 городов, по которым формируется отдельное мнение) Оперативная обработка данных (первые результаты в течение месяца) Издание справочника с методиками, рекомендациями и образцами Отчетов
Коллективные экспертные оценки характеристик недвижимости 2й этап проекта 1 этап2 этап Количество экспертов-оценщиков, участвующих в проекте Количество городов, представленных в проекте 3155 Количество параметров рынка недвижимости, определенных в результате экспертного опроса 4565
Исследуемые характеристики рынка (три блока вопросов) Общие характеристики рынка недвижимости на момент исследования. Прогнозные характеристики рынка недвижимости. Ожидания участников рынка на ближайший год и на последующие 5 лет. Поправочные коэффициенты, используемые для приведения данных по объектам – аналогам к объекту оценки.
Параметры рынка недвижимости Скидка на уторгование % Прибыль предпринимателя Внешний износ, обусловленный кризисом Процент недозагрузки Скидки на цены офисно-торговых объектов Скидки на арендные ставки офисно-торговых объектов Скидки на цены производственно-складских объектов Скидки на арендные ставки производственно- складских объектов Скидки на цены земельных участков под ИЖС Скидки на цены земельных участков под многоэтажное жилищное строительство Скидки на цены земельных участков под коммерческие объекты Скидки на цены земельных участков под производственно-складское назначение Скидки на цены земельных участков сельхозназначения Скидки на цены жилой недвиджимости
Прогноз динамики цен на рынке недвижимости Ожидаемый среднегодовой рост (+) или падение (–) цен на офисно-торговую недвижимость, % в год В следующем году (2 кв.2010г. - 2 кв.2011г.) В последующие 5 лет (2 кв.2011г. - 2 кв.2016г.) Ожидаемый среднегодовой рост (+) или падение (–) цен на производственно-складскую недвижимость, % в год В следующем году (2 кв.2010г. - 2 кв.2011г.) В последующие 5 лет (2 кв.2011г. - 2 кв.2016г.) Ожидаемый среднегодовой рост (+) или падение (–) цен на жилую недвижимость, % в год В следующем году (2 кв.2010г. - 2 кв.2011г.) В последующие 5 лет (2 кв.2011г. - 2 кв.2016г.) Ожидаемая текущая доходность недвижимости класса "С" и ниже на ближайшие 5 лет для офисных площадей для торговых площадей для складских помещений для производственных помещений
Поправочные коэффициенты Поправка на этаж, в относительных единицах Отношение цен офисно-торговых площадей, расположенных в подвале, к ценам аналогичных объектов на 1-ом этаже Отношение арендных ставок офисно-торговых площадей, расположенных в подвале, к арендным ставкам аналогичных объектов на 1-ом этаже Отношение цен офисно-торговых площадей, расположенных в цоколе, к ценам аналогичных объектов на 1-ом этаже Отношение арендных ставок офисно-торговых площадей, расположенных в цоколе, к арендным ставкам аналогичных объектов на 1-ом этаже Поправка на этаж, в относительных единицах Отношение цен офисно-торговых площадей, расположенных в подвале, к ценам аналогичных объектов на 1-ом этаже Отношение арендных ставок офисно-торговых площадей, расположенных в подвале, к арендным ставкам аналогичных объектов на 1-ом этаже Отношение цен офисно-торговых площадей, расположенных в цоколе, к ценам аналогичных объектов на 1-ом этаже Отношение арендных ставок офисно-торговых площадей, расположенных в цоколе, к арендным ставкам аналогичных объектов на 1-ом этаже Отношение арендных ставок офисно-торговых объектов, расположенных на втором и выше этажах, к арендным ставкам аналогичных объектов на 1-ом этаже Отношение цен производственно-складских объектов, расположенных в подвале, к ценам аналогичных объектов на 1-ом этаже Отношение арендных ставок производственно-складских объектов, расположенных в подвале, к арендным ставкам аналогичных объектов на 1-ом этаже Отношение цен производственно-складских объектов, расположенных в цоколе, к ценам аналогичных объектов на 1-ом этаже Отношение арендных ставок производственно-складских объектов, расположенных в цоколе, к арендным ставкам аналогичных объектов на 1-ом этаже
Завершение второго этапа проекта Рассылка участникам (экспертам) кратких Отчетов с результатами обработки Разработка рекомендаций по использованию коллективных экспертных оценок параметров рынка в процессе оценивания недвижимости Разработка фрагмента Отчета об оценке, иллюстрирующего возможности использования экспертных оценок в Отчете Издание Справочника со всеми материалами – февраль 2011 г.
Что дает реализация проекта? Информация о процессах на рынке, особенностях в регионах, тенденциях, о том, что думает рынок обо всем этом. Позволяет оценщикам опираться на общее мнение оценочного сообщества. Это помогает оценщику и защищает его. Ограничивает недобросовестных оценщиков в возможностях манипулирования параметрами, используемыми при оценке (по экспертному мнению оценщика…).
Презентации
- Артеменков И.Л. Изменения в новых международных стандартах оценки в части информационно-аналитического обеспечения
- Бабенко Р.В. Иллюстрации к докладу «Оценочное сопровождение продуктивных сельхозземель»
- Грибовский С. В. Проблемы оценки кадастровой стоимости
- Корнилов Д.А. Проблема применения сравнительного подхода при оценке рыночной стоимости недвижимости для целей изъятия на примере оценки для условий г. Сочи
- Крапин А.В. Роль аналитических и информационных агентств в формировании рынка недвижимости
- Лейфер Л.А. Коллективные экспертные оценки параметров рынка недвижимости
- Нейман Е.И. Информационно-аналитическое обеспечение процессов индивидуальной и массовой оценки недвижимости в связи с принятием новой редакции ФЗ № 135 (ФЗ № 167) в части проведения кадастровой оценки
- Рослов В. Ю. Отбор оценщиков для целей сотрудничества с ОАО «Сбербанк России»
- Сапожников П.М. Государственная кадастровая оценка земельных участков
- Слуцкий А.А. Информационное и методологическое обеспечение оценки для банковского кредитования
- Смоляк С. А. О математическом обеспечении оценок кадастровой стоимости
- Стерник Г.М Единый исследовательский алгоритм анализа рынка, массовой и индивидуальной оценки на основе дискретного пространственно-параметрического моделирования рынка недвижимости
- Фингерт А.Б. Применение системы «Expert Choice» в задачах оценки недвижимости и инвестиционного анализа
Тезисы докладов
- Грибовский С.В . Проблемы реализации ФСО № 4
- Лейфер Л.А. Информационное обеспечение работ по оценке недвижимости. Коллективные экспертные оценки характеристик рынка недвижимости
- Носов С.И. Государственная кадастровая оценка продуктивных земель на основе зонирования и их классификации
- Смоляк С.А. О математическом обеспечении оценок кадастровой стоимости
- Стерник Г.М., Стерник С.Г. Единый исследовательский алгоритм анализа рынка, массовой и индивидуальной оценки на основе дискретногопространственно-параметрического моделирования рынка недвижимости
- Стерник С.Г., Стерник Г.М. Основные положения методологии сбора и обработки информации о рынке недвижимости в интересах оценочной деятельности
Дополнительные материалы
- Министерство экономического развития Российской Федерации . Методические указания по государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения (утв. приказом Минэкономразвития «О математическом обеспечении оценок кадастровой стоимости» № 445 от 20 сентября 2010 г.)
- Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости, ФГУП «Госземкадастрсъемка» - ВИСХАГИ . Оценка качества и классификация земель по их пригодности для использования в сельском хозяйстве (практическое пособие)
Бабенко Р.В. Иллюстрации к докладу «Оценочное сопровождение продуктивных сельхозземель» pdf, 792 Кб
Грибовский С.В. Проблемы реализации ФСО № 4 doc, 55 Кб
Грибовский С.В. Проблемы оценки кадастровой стоимости ppt, 2 Мб
Крапин А.В. Роль аналитических и информационных агентств в формировании рынка недвижимости ppt, 258 Кб
Лейфер Л.А.Информационное обеспечение работ по оценке недвижимости. Коллективные экспертные оценки характеристик рынка недвижимости doc, 102 Кб
Министерство экономического развития Российской Федерации. Методические указания по государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения (утв. приказом Минэкономразвития «О математическом обеспечении оценок кадастровой стоимости» № doc, 55 Кб
