Часто управляющие компании оказываются недобросовестными, например, берут деньги за мифические услуги или не проводят обязательные работы. Поэтому жильцы многоквартирных домов стремятся узнать, что должны делать УК и какие работы входят в спектр их обязанностей. В статье расскажем, что представляют собой УК, какие права и обязанности управляющей компании многоквартирных домов существуют, как контролировать ее деятельность.
Что такое управляющая компания в сфере ЖКХ
Управляющая компания - это юридическое лицо, которое занимается управлением многоквартирными домами, содержанием общедомового имущества, поддержанием надлежащего технического и санитарного состояния, поставками коммунальных ресурсов собственникам квартир.
Компанию, которая занимается управлением МКД (многоквартирным домом) выбирают владельцы недвижимости - они вправе расторгнуть договор с одной УК и заключить его с другой. В отличие от ТСЖ, управляющая компания является сторонней организацией. Товарищество собственников жилья формируется из владельцев квартир - по крайней мере, все жильцы имеют большее влияние на ТСЖ по сравнению с УК.
Все УК разделяются на три типа:
📑 Управляющие. Они самостоятельно занимаются только содержанием общедомового имущества и управлением, например, организуют сбор средств за коммунальные услуги. Для оказания коммунальных услуг, технического и санитарного содержания такие компании привлекают подрядчиков, которые работают по договорам.
📑 Гибридные. Обычно это крупные организации, которые выполняют все предписанные законодательством услуги: содержат общедомовое имущество, управляют домом, отвечают за техническое и санитарное состояние. Кроме того, оказывают коммунальные и другие услуги собственникам квартир.
📑 Эксплуатационные. Это менее распространенная форма компании. В этом случае УК заключает договор с ТСЖ в лице правления, председателя или напрямую с собственниками квартир. Компания занимается только эксплуатацией, техническим и санитарным состоянием общедомовой недвижимости.
Полномочия и функции управляющей компании , ее права и обязанности прописаны во множестве нормативных актов. Деятельность строго регламентирована различными документами. Основные из них:
- Жилищный кодекс Российской Федерации ;
- Постановление Госстроя №170 от 2003 года ;
- Постановление Правительства РФ №354 .
Обязанности управляющей компании по содержанию многоквартирного дома
Все обязанности управляющих компаний прописаны в законодательстве. Условно их можно разделить на две большие группы: работы по эксплуатации МКД и осуществлению ремонтных работ и услуги управленческого, организационного характера.
В работы по эксплуатацию МКД, осуществлению ремонтных работ входят:
🔸 регулярный осмотр общедомового имущества, выявление повреждений - представители УК обязаны минимум два раза в год осматривать все здание от фундамента до чердачных помещений, фиксировать выявленные нарушения;
🔸 обеспечение общей и пожарной безопасности, например, контроль за незаконной установкой тамбурных дверей, поддержание проходов в надлежащем состоянии;
🔸 проведение подготовительных мероприятий перед началом зимнего периода - например, проверка работоспособности системы отопление, поставка топлива в собственную котельную;
🔸 текущий ремонт общедомового имущества - вкручивание лампочек в подъездах, замена разбитых стекол в окнах в подъездах, замена старой плитки на новую и так далее;
🔸 благоустройство и озеленение прилегающей к дому территории, если она относится к общедомовому имуществу - замена лавочек на новые, обслуживание детской площадки;
🔸 устранение аварий и их последствий в МКД, например, откачивание воды из подвальных помещений после прорыва труб отопления;
🔸 поддержание чистоты в подъездах, их уборка - найм уборщицы для подметания, мытья полов на лестничных клетках;
🔸 поддержание рабочего состояния коммуникаций, сетей внутри дома - УК может ремонтировать их своими силами или обращаться к поставщикам услуг;
🔸 транспортировка мусора, жидких бытовых отходов - компания тоже может вывозить мусор и организовывать сток ЖБИ самостоятельно или прибегать к помощи подрядчиков;
🔸 установка и эксплуатация общедомовых приборов учета оплаты за общедомовые нужды;
🔸 работы по более эффективному расходованию электроэнергии, например, установка энергосберегающих лампочек вместо ламп накаливания.
Услуги управленческого и организационного характера тоже включают в себя множество типов работ. В них входят:
▪ учет всех жильцов дома - собственников, с временной регистрацией, проживающих по договорам социального и обычного найма;
▪ выявление злостных неплательщиков и тех, кто потребляет ресурсы в обход счетчиков при помощи незаконного подключения;
▪ учет оплаты - кто и в каком объеме платит, кто нет;
▪ хранение, обеспечение целостности всей документации на МКД, в том числе паспортов;
▪ информирование собственников о тарифных планах, например, распечатка и расклейка соответствующих объявлений;
▪ взаимодействие с предприятиями, которые обеспечивают поставку коммунальных услуг, контроль качества оказываемых услуг;
▪ проведение собраний жильцов, предоставление отчета о проделанной работе и плана на год не реже одного раза в год.
Есть обязанности УК по Жилищному кодексу : организации не могут отказываться от них. В ряде случаев управляющие компании могут менять некоторые обязанности и права, в зависимости от действующих региональных поправок. Точный список обязанностей и прав компании указан в договоре с ней. Изучите его, чтобы понять, чем занимается УК, за что она ответственна, а что находится вне зоне ее деятельности.
Права управляющей компании
Обязанности ЖКХ и управляющих компаний существуют нераздельно от их прав. Права УК тоже прописаны в законодательстве, а также продублированы в договорах и могут отличаться в ряде случаев. Чаще всего управляющая компания имеет право :
📍 требовать от собственников квартир и арендаторов оплачивать услуги в полном объеме;
📍 начислять пеню, если собственник или жилец МКД не оплачивает вовремя услуги;
📍 проверять правильность, достоверность сведений приборов учета, которые жильцы передают в УК - не реже раза в полгода;
📍 ограничивать жильцов в коммунальных услугах, например, если собственник не платит за услуги;
📍 требовать, чтобы жильцы предоставили доступ в квартиры сотрудникам аварийных и других служб для устранения аварий, осмотра, ремонта коммуникаций.
Если говорить просто, то управляющая компания имеет право делать все, чтобы выполнять свои обязанности. Например, УК ответственна перед поставщиками коммунальных услуг за полную и своевременную их оплату, поэтому имеет право ограничивать доступ к ресурсам тем, кто за них не платит.
Ответственность управляющей компании прописана в многочисленных законодательных актах. В соответствии с Постановлением Правительства РФ №354 , УК несет ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение своих обязанностей. Она ответственна перед жильцами, подрядчиками и инспектирующими организациями практически за все. Перед жильцами - за качество оказываемых услуг, перед подрядчиками - за своевременную оплату услуг и доступ к коммуникациям для обслуживания, перед инспектирующими организациями - за надлежащее состояние общедомового имущества, коммуникаций и так далее.
Вы можете посмотреть, за что отвечает управляющая компания , в договоре с ней. Вне зависимости от того, что написано в нем, УК также может понести административную ответственность по КоАП. Например, ее могут оштрафовать за:
🚫 нарушение санитарно-эпидемиологических требований к эксплуатации жилых помещений, питьевой воде - если вода из крана не будет соответствовать нормативам, УК получит штраф;
🚫 нарушение требований по содержанию, текущему ремонту дома, например, если ремонтные работы не выполнены в полном объеме;
🚫 невыполнение в срок постановления органов или должностных лиц, которые осуществляют контроль;
🚫 нарушение правил предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами, например, если жильцы получают двойные квитанции.
Если у управляющей компании будет много серьезных нарушений, ее могут отстранить от управления многоквартирным домом. В этом случае придется заключать договор с другой УК либо организовывать товарищество собственников жилья и управлять МКД самостоятельно.
Как контролировать управляющую компанию
Согласно действующему законодательству, управляющие компании обязаны собирать жильцов и отчитываться перед ними о проведенных работах как минимум раз в год. Даже если подобная обязанность не прописана в договоре с УК, она все равно обязана это делать по ЖК РФ. УК также имеет право проводить общие собрания жильцов чаще, например, подготавливать документы за каждый сезон.
Законодательство также предъявляет требования к содержанию отчета. Согласно ЖК РФ, он должен быть полным и всесторонним. В документе должны содержаться сведения о:
🔧 проведенных работах, их характеристиках: представители УК должны объяснить, что и когда они ремонтировали, какие работы проводили;
💰 потраченной сумме на текущий ремонт, обслуживание общедомового имущества;
⏱ запланированных на следующий отчетный период работах, их характеристиках, нужной сумме на обслуживание.
Собственники квартир в МКД должны утвердить отчет и запланированные на следующий период работы. Если они не утвердят документ, управляющая компания обязана изменить его до состояния, в котором жильцы одобрят планы.
Таким образом, контролировать деятельность управляющей компании можно по ежегодным отчетам от нее. Например, если что-то в состоянии общедомового имущества вас не устраивает, можно выдвинуть вопрос о ремонте на собрании. Управляющая компания, скорее всего, включит ремонт в план и проведет необходимые работы.
Отчет не только показывает, чем занимается управляющая компания , но и помогает выявить нарушения. Например, если в документе говорится о каких-то работах, которых на самом деле не было, вы вправе потребовать объяснений у представителей УК и не согласовывать отчет, а написать претензию и вернуть часть средств за неоказанные услуги.
Жильцы многоквартирных домов также имеют право контролировать деятельность УК другими доступными способами. Например, можно обратиться к представителям управляющей компании и попросить обосновать расценки на коммунальные услуги либо рассказать о текущем финансовом состоянии. Это стало возможно с принятием №273-ФЗ . А еще запланированные и проведенные работы можно смотреть на специальных государственных порталах. К примеру, на сайте «Реформа ЖКХ» можно получить сведения о капитальном ремонте, контактные данные и другую информацию о самой управляющей компании, просмотреть историю управления, домовую книгу и другие сведения о МКД. услуга из большого перечня, попробуйте решить ситуацию мирно. Свяжитесь с руководством УК и выясните, в чем причина: возможно, дело просто в человеческом факторе, и после вашего обращения ситуация нормализуется.
Если нарушения критичны, УК отказывается расторгать с вами договор, обманывает, что это невозможно или препятствует смене компании другим образом, нужно действовать решительно. Первый шаг - составление письменной претензии на имя руководителя управляющей компании. Напишите претензию и укажите в ней:
📩 имя должностного лица, которому составляете претензию - обычно это руководитель управляющей компании;
📩 свои данные - фамилию, имя, отчество, адрес фактической регистрации;
📩 суть претензии - попросите обосновать, почему какие-то услуги не были оказаны, куда израсходовали деньги или почему компания не выполнила запланированные работы;
📩 дату, подпись и ее расшифровку.
Обязательно составьте претензию в двух экземплярах. Один вы отдадите представителю УК, а второй оставите у себя. На вашем экземпляре должны поставить отметку о принятии с подписью должностного лица, например, секретаря, и печатью организации. При подаче претензии вам сообщат срок, в течение которого направят письменный ответ. Его может устанавливать сама УК, но обычно он не превышает 30 рабочих дней.
Если управляющая компания не ответила ничего или прислала банальную отписку, можете жаловаться в вышестоящие надзорные органы. Например, написать заявление в прокуратуру, составить обращение в Роспотребнадзор или Жилищную инспекцию. Государственные органы будут обязаны провести проверку и при выявлении серьезных нарушений принять меры. Например, привлечь УК к административной ответственности или подать в суд. Написать исковое заявление в суд вы можете и самостоятельно, но для этого нужно обратиться к опытному юристу. Лучше работают коллективные заявления: чем больше людей выскажут свое недовольство, тем выше шанс выиграть суд.
Управляющая компания - юридическое лицо, которое управляет многоквартирным домом. У него есть много обязанностей: следить за качеством оказания коммунальных услуг, выполнять текущий ремонт общедомового имущества, осматривать дом и выявлять неисправности, подготавливать МКД к отопительному сезону, отчитываться перед собственниками о проведенных и запланированных работах. Жильцы имеют право контролировать работу УК, писать жалобы. В свою очередь компания имеет право делать все, чтобы выполнять свои прямые обязанности.
Управляющие компании должны осуществлять свою работу, руководствуясь нормативно-правовыми актами РФ . В основном, полномочия УК многоквартирного дома регламентируются ЖК РФ, но также чем занимается и за что отвечает управляющая компания в сфере ЖКХ, указано и в других законодательных документах:
С 01.09.2014 года деятельность УК должна проводиться на основе полученных лицензий . Управлять домами могут только те организации, которые получили лицензию Госжилнадзора до 01.05.2015 года.
С принятием закона о лицензировании управляющих компаний, государство получило возможность контроля над работой данных организаций. Работа по управлению дома, согласно ст.7 ФЗ №255 , без на этот вид деятельности, на данный момент не допустима.
Внимание! Лицензию на управление может получить только та организация, которая обладает соответствующей требованиям закона материально-технической базой и необходимыми ресурсами для осуществления деятельности.
Чем занимается управляющая компания — перечень обязанностей и услуг
Законодательство РФ предъявляет жёсткие требования к деятельности управляющих компаний. Однако на практике, на сегодняшний день ни одна управляющей компании ЖКХ по закону полностью.
Собственники должны знать и требовать от своей УК выполнения входящих в их обязанности услуг и работ. Рассмотрим, что входит в перечень коммунальных услуг предоставляемых управляющей организацией.
Основные жилищно-коммунальные обязанности, предоставляемые бесплатно по закону
Эксплуатационно-ремонтные и жилищно-коммунальные обязанности УК:
В обязанности управляющей компании также входит оказание организационных услуг:
- Сбор и передача поставщикам платы за ЖКУ.
- Выявление лиц, необоснованно пользующихся энергоресурсами.
- Взаимодействие с поставщиками ЖКУ для обеспечения предоставления услуг надлежащего качества.
- Хранение технической документации.
- Регистрационный учёт жильцов.
- Проведение собраний собственников 1 раз в год для ознакомления их с отчетностью.
Справка: все вышеперечисленные услуги относятся к перечню того, что должна управляющая компания делать бесплатно.
Стоимость большей части работ, проводимых УК по обслуживанию дома, как ремонтно-хозяйственных, так и организационных, уже включена в стоимость квартплаты, которую оплачивают жильцы.
УК обязаны по любым возникающим вопросам.
Если собственники желают проверить расход денежных средств, они должны составить запрос в УК с требованием отчитаться за проделанную работу в определённый период.
При любом выявлении необоснованно завышенных или факте нецелевого использования средств можно обращаться в контролирующие организации с жалобой на действия УК.
Из видео вы можете узнать подробно о том, что должна делать УК бесплатно:
Дополнительные платные услуги в сфере ЖКХ
Законодательство РФ определяет только перечень основных и обязательных услуг, предоставляемых управляющими компаниями. Регламентированного перечня дополнительных услуг в законе нет, поэтому урегулирование данного вопроса сопряжено с некоторыми трудностями финансового и правового плана.
К дополнительным услугам УК можно отнести:
- услуги по охране придомовой территории;
- организацию видеонаблюдения;
- установку домофона.
Решение о необходимости предоставления подобных услуг относится к компетенции собрания жильцов. Управляющие компании могут лишь предложить собственникам предоставить подобные услуги за отдельную плату, но не навязывать и не решать выполнять их самостоятельно.
Собственники жилья по своему желанию могут попросить УК организовать широкий спектр услуг, от доставки продуктов до организации услуг по ремонту и химчистке одежды.
Обратите внимание! При организации дополнительных услуг, управленцы будут выступать как посредники между собственниками и организациями, предоставляющими такие услуги. Следовательно, их стоимость будет складываться из платы исполнителям и платы посредникам.
Для принятия решения о заключении подобных соглашений необходимо согласие всех собственников помещений.
Клининговые услуги управляющей компании
Таким образом, компания будет выполнять работы по содержанию общего домового имущества и при необходимости предоставлять платные услуги по клинингу. В них входят такие работы:
- ежедневная комплексная уборка на основе контракта;
- единоразовая уборка;
- чистка прилегающей территории;
- генеральная уборка помещения;
- уборка после строительства и ремонта, после сборки мебели и переезда;
- чистка отдельных поверхностей (напрмиер, окна, пол, мебель);
- мойка витрин, окон, вывесок.
Обязана ли УК предоставлять код домофона?
Вообще, управляющие организации не предоставляют код домофона, если все собственники были согласны на его установку и приобрели специальные ключи. Но есть ситуации, когда сделать это они обязаны.
К примеру, если вы отказываетесь заключать договор на приобретение трубки домофона и ключей к нему, то вы можете либо получить ключи бесплатно, либо вам должны предоставить код домофона для беспрепятственного входа в свою жилплощадь. Вы имеете полное право с этим требованием обратиться в управляющую компанию, написав письменное заявление при необходимости.
Но при предоставлении кода существует риск его чрезмерного афиширования жильцами. И, поскольку законодательно эта обязанность не утверждена, УК имеет право отключить функцию кода домофона в целях сохранения безопасности , а именно препятствия проникновения в подъезд посторонних.
Обязанности по управлению многоквартирным домом
К составу общедомового имущества относятся все помещения вне квартир собственников, само здание со всеми конструкциями и придомовая территория, включая весь земельный участок, границы которого определены проектной документацией. Всё общедомовое имущество должно содержаться в надлежащем состоянии, вовремя ремонтироваться.
Собственники помещений имеют полное право требовать от УК своевременного ремонта и уборки подъездов, поддержания внешнего облика здания.
Кроме того, УК обязана содержать в надлежащем состоянии системы водоснабжения и водоотведения, отопления, газоснабжения, электроснабжения, а также управляющая компания должна систематически проводить осмотры на предмет возникновения аварий и дефектов .
Должна ли УК менять лампочки в подъезде?
Лампочки и другие электроприборы, установленные в местах общего пользования, в том числе подъездах, входят в состав общедомового хозяйства. Управление им и содержание его поручено УК.
Отсюда простой вывод — перегоревшие электролампочки должна заменять управляющая компания . Законодательно это подтверждается и статьей 161 ЖК РФ .
Должна ли убирать подъезд?
В состав общего имущества входит и внутриподъездные помещения. Обязанность уборки данных площадей также утверждена законодательно, как и содержание остального общедомового имущества жильцов.
Поэтому собственники многоквартирного дома имеют полное право требовать выполнения этой обязанности УК.
Обязана ли вести и предоставлять данные из реестра собственников?
К аварийным ситуациям относятся:
- Прорывы и протечки труб водоснабжения.
- Засоры систем водоотведения.
- Нарушение работы электрооборудования.
- Засоры мусоропроводов и водостоков.
- Нарушение работы лифта.
Устранение всех этих неисправностей входят в обязанности управляющей компании многоквартирных домов. Затраты на содержание аварийной службы УК должна компенсировать из собственных средств, полученных в порядке оплаты своей деятельности.
Внимание! Никаких дополнительных плат с жильцов, в случае возникновения аварийных ситуаций, УК собирать не имеет права.
Если в штате УК нет собственной аварийной службы, она обязана заключить соглашение с посторонней организацией, специализирующейся на подобной деятельности.
Работа УК по содержанию придомовой территории
В понятие придомовой территории входит вся земля, находящаяся вокруг МКД
, границы территории определены землеустроительной документацией.
Весь этот участок — собственность жильцов, следовательно, УК, взявшая на себя обязанность по содержанию общего имущества, обязана поддерживать санитарно-гигиеническое состояние данного участка. Расчёты расходов на уборку и облагораживание данной территории зависят от её размера.
Собственники помещений должны знать, что существует минимальный перечень услуг УК, который они обязаны оплачивать. Отказаться от оплаты любой услуги, входящей в него нельзя (ПП №290 от 03 апреля 2013г.).
Цена за услуги составляется на основе составленной экспертами сметы , в зависимости от технических характеристик конкретного дома и тарифов ресурсоснабжающих организаций. Общая сумма делится на всех жильцов.
Оплата ЖКХ распределяется между всеми собственниками помещений и включается в ежемесячные квитанции. В квитанции содержатся все необходимые реквизиты для перечисления средств на .
Оплату можно произвести такими способами:
- через банк;
- переводом с банковской карты;
- в РКЦ;
- в отделениях Почты России.
УК может также по закону требовать с собственников погашение пени в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ в срок до 90 дней просрочки. После 90 дней ставка будет равняться 1/130 ЦБ РФ.
Перекрытие канализации за неуплату
Канализация относится к общедомовому хозяйству. Перекрыв ее, можно нанести ущерб всему дому. Поэтому УК не имеет право перекрывать канализацию за долги .
Если такой факт произошел — действия компании незаконны. Можно смело обращаться в суд.
Может ли УК подать в суд на собственника жилья?
Законом УК предоставлено такое право . Через суд она может взыскать задолженность, если собственник не производил оплату управляющей компании за пользование услугами ЖКХ в течении более чем 6 месяцев.
Пакет услуг, предоставляемых УК собственникам жилых помещений, определяется заключёнными договорами. Он может быть минимальным, определённым законодательством или расширенным, зависящим от пожеланий собственников. УК обязана качественно выполнять обязательства по заключённым соглашениям. Знайте, что вы всегда можете и на другую.
Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter .
Обязанности управляющей компании составляют основу для ее многогранной деятельности. Поэтому ограниченная компетентность в этой области может дорого стоить и руководству, и работникам организации. Они должны всегда быть четко осведомлены об изменениях в правовой базе и неукоснительно их выполнять. В этой статье речь пойдет о текущей ситуации в жилищно-коммунальной сфере.
Обязанности управляющих компаний в сфере ЖКХ закон определяет с помощью многочисленных нормативных актов. Все они базируются на Жилищном кодексе РФ, который наиболее полно отражает положения об особенностях взаимоотношений собственников жилья и управляющей компании.
Образцы полезных документов для УО и ТСЖ:
Уведомление инициаторам общего собрания собственников помещений в МКД о необходимости представить подлинники документов собрания в УО Информация о файле
Уведомление о необходимости устранить несанкционированное подключение внутриквартирного оборудования к внутридомовым инженерным системам Информация о файле
Все УК создаются и осуществляют свою работу по обслуживанию многоквартирных домов по предложению функционирующих ТСЖ и с согласия либо по инициативе самих жильцов, уведомивших ТСЖ о создании УК.
Иногда уже работающие на рынке услуг компании стремятся расширить сферу хозяйственной деятельности, принимая близлежащие дома в число объектов своего контроля.
В функции управляющих компаний входит:
- контроль над качеством и своевременностью услуг, предоставляемых уполномоченными на это предприятиями (энергоснабжение дома (отопление, электроэнергия, газ), водоснабжение и канализация);
- прием и расчет коммунальных платежей за свои услуги, а также контроль над их своевременным поступлением;
- распределение средств и организация ремонтной и хозяйственной деятельности, составление смет, поиск исполнителей и оформление договоров подряда на проведение работ;
- создание жильцам условий для безопасной эксплуатации дома, в том числе при выполнении ремонтных работ;
- реагирование на жалобы потребителей коммунальных услуг.
Для реализации этих многочисленных функций вся экономическая деятельность УК обязана быть легитимной, прозрачной и открытой для доступа заинтересованных лиц.
Права и обязанности управляющей компании передаются ей на основании договора о выполнении инспектирующих и контролирующих полномочий.
Следовательно, данная организация имеет право:
- извещать заинтересованные органы о неправомерной перепланировке и других неофициальных видах эксплуатации жилых помещений и нежилых площадей общего пользования;
- взимать с жильцов задолженность;
- использовать резервные средства на ремонтные, эксплуатационные и другие работы по мере необходимости;
- сверять полученные от жильцов сведения об оплате коммунальных услуг, контролировать работоспособность приборов учета, производить перерасчеты по платежам, накладывать ограничения на получение коммунальных услуг задолжниками;
- требовать 100%-ной компенсации ущерба, причиненного подрядчиками или жильцами;
- реализовывать другие полномочия в соответствии с пунктами договора или исполнительными резолюциями внутренних актов;
- использовать права и обязанности управляющих компаний ЖКХ с учетом потребностей жильцов, искать взаимовыгодные решения и соблюдать интересы большинства населения многоэтажки (новостройки);
- оформлять участок ТСЖ или ЖЭК на свое усмотрение, когда другое не обусловлено договором, использовать подвалы и подсобные помещения для производственных нужд компании или подрядчиков, если это не противоречит технике безопасности и не влияет на комфорт проживающих.
Когда председатель совета МКД бездействует, вы лишаетесь того, кто представляет всех собственников помещений в доме и обладает правом подписи документов (актов). Если председателя нет или он не работает, вы не сможете вступить в переговоры с собственниками помещений по условиям договора управления МКД.
Эксперты журнала подготовили несколько советов, как выйти из подобной ситуации.
Чем регулируются обязанности управляющей компании
Работа любой УК определяется:
- Жилищным кодексом России (в части статей 154-157,161-165).
- Гражданским кодексом (в части статей 209-217, 288-293, 683-688).
- ФЗ-210 от 30.12.2004 «Об основах регулирования организаций коммунальных комплексов».
- Постановлением ПРФ №75 от 06.02.2006 «О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом».
Кроме законодательства обязанности управляющей компании ЖКХ регламентируются договором на управление домом. Инициатором заключения данного документа является общественное собрание, по итогам которого составляется протокол, обязательно указываемый в договоре вместе с наименованием участников, датой подписания и конечным сроком соглашения. Период действия устанавливается по согласованию сторон и обычно составляет 1–5 лет. При выборе на основе конкурса принимается реальный срок – 3 года.
Настоящим объектом договора являются работы по организации управления домом, предложенные УК и одобренные жильцами. Данный документ разрабатывается в соответствии с ЖК РФ и включает преимущества, которые сулит проживающим сотрудничество с компанией.
В нем перечислены все услуги, которые предоставляются УК в части:
- ремонта и эксплуатации;
- организации управления.
Предусмотренные договором обязанности управляющей компании многоквартирных домов должны неукоснительно соблюдаться, иначе соглашение может быть расторгнуто, а на ЖЭК или ТСЖ наложены штрафные санкции при обращении недовольных жильцов в прокуратуру.
Особо значимой частью контракта обязательной для выполнения считаются эксплуатационно-ремонтные работы. Каждая УК должна прилагать максимальные усилия к оказанию качественных услуг по содержанию многоэтажного здания.
Любые обязанности управляющей компании четко указываются в договоре во избежание вариантов разночтений в дальнейшем при возникновении сложностей или стремления снять с себя ответственность при предъявлении справедливых претензий проживающими гражданами.
Обязанности управляющей компании по ремонту
Каждая компания такого рода оказывает ремонтные услуги двух видов с учетом потребностей эксплуатируемого здания. Для этого выполнение указанных действий прописывается в договоре в разделе обязанностей.
Работы по ремонту многоэтажек подразделяются на:
- текущие;
- капитальные.
Если соглашением предусмотрено неуточненное обещание производить соответствующие работы, то ожидать выполнения обязанностей управляющей компании по ремонту в части кардинального улучшения качества домостроения будет практически нереально. Когда два вида этих работ конкретизированы, жильцы вполне могут проконтролировать их проведение. В то же время следует понимать различие и учитывать, что:
- капитальный ремонт предполагает качественное улучшение эксплуатационных характеристик (свойств) сооружений;
- текущий (эксплуатационный) ремонт должен поддерживать существующее техническое состояние зданий, не позволяя ему ухудшаться.
Эксплуатационно-ремонтные работы подразумевают:
- мероприятия по обеспечению безопасного проживания обитателей дома, сохранению его архитектурного вида;
- проверку имущества многоквартирного здания, которая выполняется до и после отопительного сезона или при возникновении аварийных ситуаций;
- текущий ремонт (при больших финансовых затратах на устранение выявленных дефектов он может затянуться на много лет);
- инспектирование качества внутридомовых сетей, по которым поступают коммунальные ресурсы;
- поддержание противопожарной безопасности;
- уборку придомовых площадей и подъездов, если первые входят в имущество строения;
- вывоз мусора, включая офисы юридических лиц, размещенные в обслуживаемом здании;
- ревизию общедомовых счетчиков;
- энергосберегающие программы (мероприятия) для оптимального пользования поставляемыми ресурсами, которые должны внедряться строго по согласованию с территориальными органами.
Иногда домостроение может не требовать капитальных работ, или жильцы вместо них захотят снести свое ветхое жилье. Такие возможные нюансы тоже следует предусмотреть договором об оказании эксплуатационных услуг, внеся их в обязанности управляющей компании по ремонту (содержанию).
Обязанности управляющих компаний на придомовой территории
Обязанности управляющей компании по содержанию данного участка в надлежащем виде предусмотрены договором, подписанным с жильцами многоэтажки. При несоблюдении своих обязательств организация ЖКХ может понести административную ответственность.
Фактические границы придомовой площади можно найти в акте, составленном на участок земли. Этот документ хранится у руководителя УК и должен быть предоставлен по каждому требованию собственника здания.
Обязанности управляющей компании по содержанию дома и прилегающей территории следующие:
- уборка прикрепленного участка;
- всевозможное озеленение данной территории;
- уборка и вывоз мусора;
- создание детских площадок и поддержание их рабочего состояния.
Если УК уклоняется от выполнения необходимых работ, ей грозят штрафные санкции до 50 тысяч рублей. Следить за обслуживанием придомовой территории должны жильцы каждого здания.
Однако кроме обязанностей управляющая компания имеет и целый ряд прав.
В чем состоят обязанности жилищной управляющей компании по части технического контроля
Серьезная сторона деятельности при обслуживании зданий – это надзор и технический контроль над жилищным фондом, предусматривающий ряд мероприятий. Обязанности управляющей компании в сфере ЖКХ в данном аспекте составляют:
- мониторинг, планирование и работы по техническому обслуживанию зданий;
- составление смет и ремонтная деятельность;
- регистрация и рассмотрение заявок от жильцов (в том числе по вопросам необходимости ремонта);
- учет объема и качества оказываемых коммунальных услуг;
- формирование и ведение технического документооборота.
Данное структурное подразделение может иметь различные названия – отдел технического надзора, технический отдел и другие. Курирует эту службу главный инженер или заместитель директора по производственным вопросам. В штатное расписание жилищно-коммунальной управляющей компании, как правило, входят такие должности, как:
- диспетчер, принимающий заявки жильцов многоэтажек, которые обслуживаются УК, и передающий их для реагирования в соответствующие структурные службы;
- электрик, главной задачей которого является безотказная работа электросетей, а также своевременное устранение текущих неполадок в подаче электроэнергии;
- дворник, обеспечивающий чистоту и порядок на придомовой территории закрепленного за ним технического участка;
- сантехник, поддерживающий в рабочем состоянии системы водо- и теплоснабжения, который принимает срочные меры по устранению и профилактике неисправностей.
Кроме вышеуказанных работников технический отдел может состоять из других профессий, которые целесообразны для данной компании ЖКХ.
Обязанности управляющей компании перед собственниками, связанные с перерасчетом
Действующим законодательством РФ закреплены обязанности управляющей компании перед собственниками, которые мы перечислим ниже.
Отопление
На протяжении отопительного сезона температуру воздуха в помещениях для жилья необходимо поддерживать в нижних пределах 18-20 °С. По ночам возможно уменьшение температуры, но не более чем на 3 °С. Функционирование приборов отопления в квартире должно оставаться бесперебойным. Но если таковые случались, они не могут в сумме превышать 24 часа в месяц или 16-ти часов подряд, если на улице стабильно сохраняются 12 °С. При температуре за окном 10-12 °С возможны перерывы в поступлении теплоносителя (временные отключения), не превышающие 8 часов, а при 8-10 °С – не более 4-х часов кряду. В случае перебоев в подаче отопления за каждый сниженный градус и каждый просроченный час счет на оплату уменьшается на 0,15 %.
Водоснабжение квартиры
Подаваемая в квартиру горячая вода должна иметь температуру 60-70 °С. Что касается отключения холодной (горячей) воды, то это допустимо на период суммарно до 8-ми часов в месяц или 4 часа подряд. Плановые прекращения подачи воды для профилактических работ не могут выходить за рамки 2-х недель. В аварийных ситуациях отсутствие воды должно длиться не более 24 часов.
Когда указанные нормы превышены, за каждый час их нарушения счет на оплату водоснабжения уменьшается на 0,15 %. Если температура горячей воды составляет менее 60 °С, ее стоимость сокращается на 0,1 % за каждые 3 °С недогрева. В ситуации, когда вода замутнена, издает неприятный запах или имеет ржавчину, услуга не оплачивается до устранения данных сбоев.
Сюда относятся конкретные работы, входящие в обязанности управляющей компании перед собственниками, а именно: вывоз мусора и соблюдение чистоты в подъездах. Если жильцами дома полностью доказан факт непредоставления данных услуг УК долгое время или некачественное их оказание, то в результате произведенного перерасчета стоимость нерадивого содержания исключается из оплаты.
Электропитание квартиры
Официально допускаемые перебои в электроснабжении занимают не больше 2-х часов при условии наличия двух вспомогательных источников питания. Когда задействован только единственный источник электричества, остановки в его функционировании не могут превышать суток. Через каждый час времени свыше разрешенного отсутствия энергии из оплаты вычитается 0,15 %, если прибор учета (счетчик) потребленной электроэнергии расположен вне жилого помещения. В случае сетевых перепадов напряжения счет на электричество ежечасно сокращается на 0,1 %, снимаемых с основного показателя.
Газоснабжение
Санкционированные перерывы в газоснабжении в общей массе составляют до 4 часов в месяц. За каждый последующий час сверх нормы оплата уменьшается на 0,15 %. Снижение давления газа на четверть и более ежечасно сокращает размер счета на 0,15 %.
Если в МКД качество горячей воды не соответствует норме, пересчитайте плату за эту услугу, либо полностью освободите жителей от оплаты. Об этом сказано в Правилах №354.
Эксперты справочной системы подготовили рекомендацию о том, как выполняется перерасчёт за ненадлежащее качество услуги ГВС.
Какие обязанности у управляющей компании в финансовом обеспечении
Следующий большой и важный участок работы УК занимает финансово-экономическая активность, которая обусловлена реализацией ряда задач, входящих в обязанности управляющей компании, а именно:
- изучение финансовой практики УК и проверка ее результатов;
- калькуляция себестоимости сервиса, предоставленного жильцам многоэтажных домов, и разработка тарифов на услуги;
- взаимодействие с неплательщиками и принятие обращений граждан относительно начисления оплат;
- перевод денег поставщикам коммунальных услуг в счет их оплаты;
- вовлечение инвестиций и расчет финансовых средств на выполнение ремонтных работ;
- начисление заработной платы штатным сотрудникам компании;
- формирование и управление лицевыми счетами проживающих граждан.
Подобный отдел может именоваться экономическим, финансовым, бухгалтерским или финансово-экономическим. Кроме того, эти функции могут быть поделены между несколькими самостоятельными подразделениями, находящимися во взаимодействии.
Отдел обычно возглавляет главный бухгалтер или финансовый (коммерческий) директор. В штате управляющей компании ЖКХ обязательно предусмотрены такие значимые должности как:
- экономист – специалист, рассчитывающий объемы потребления ресурсов и определяющий стоимость каких-либо услуг, предоставляемых УК населению;
- бухгалтер – работник, ведущий бухгалтерский учет организации и формирующий необходимые отчеты (документацию) для сдачи в налоговую службу.
Не следует забывать, что это только типовой штат. Объем обязанностей, возложенных на данный отдел весьма обширен, а важность их очень велика. Точная калькуляция тарифов и услуг – это залог прибыли предприятия и одобрения жильцов.
Обязанности управляющей компании с 2016 года
Начиная с июля 2016 года по всей России запущена государственная система ГИС ЖКХ, и по закону любые поставщики информации обязаны вносить в нее данные. Эта функция также входит в обязанности управляющей компании с 2016 года.
Российским правом обусловлена возможность регионов заключать соглашения о тестовой эксплуатации и продвижении данной системы в отрасли ЖКХ. Отказ от размещения сведений чреват внушительными административными штрафами, предусмотренными КоАП.
С началом действия закона о внедрении ГИС ЖКХ она должна заполняться данными обо всех платежных документах. В противном случае любой потребитель либо владелец жилья может не оплачивать счета за коммунальные услуги.
Ожидается, что инновационная программа будет способствовать открытой и прозрачной деятельности в жилищно-коммунальном хозяйстве. Получение любой информации совершенно бесплатно, а сама ГИС ЖКХ позволяет гражданам осуществлять всеобщий контроль.
Управляющие организации обязаны регулярно размещать и актуализировать в ГИС ЖКХ информацию о деятельности по управлению домом. Если возникли технические трудности при работе с государственной системой, обратитесь за помощью к специалистам.
Эксперты справочной системы подготовили подборку ответов на главные технические вопросы.
Какие обязанности управляющей компании чаще всего нарушаются
Самыми частыми нарушениями, т. е. невыполненными обязанностями управляющей компании ЖКХ считаются:
- систематические и продолжительные нарушения условий содержания общественного имущества и его технической эксплуатации;
- несоблюдение норм по оказанию услуг ЖКХ;
- нарушение требований ФЗ №263 в части предоставления информации для общего доступа;
- непредоставление технической документации и несоблюдение противопожарной безопасности;
- содержание в неподобающем виде общего имущества многоэтажного строения (карается штрафными санкциями в размере 40000 руб. по КоАП ст.7.22);
- нарушение пожарной безопасности грозит УК финансовыми санкциями до 200 000 руб.;
- несоответствие качества обслуживания утвержденным стандартам чревато для организации штрафом;
- халатная передача техдокументации (во исполнение №263-ФЗ предприятия и ЧП должны предоставлять доступ к своей информации);
- нарушение условий открытия информации юридическим лицом или предпринимателем, управляющими МКД, влечет за собой административную ответственность;
- нанесение ущерба имуществу по причине ненадлежащего состояния внутридомовых коммуникаций вменяется в ответственность УК (ст.7.22).
Есть четыре основные жалобы, по которым инспекторы проверяют УО, ТСЖ, ЖСК:
Эксперты журнала совместно с начальником жилищной инспекции по СЗАО города Москвы подготовили материал, как УО реагировать на самые популярные жалобы.
Чем грозит неисполнение обязанностей управляющей компанией
Обязанности управляющей компании и ее ответственность предусмотрены Правилами оказания коммунальных услуг. Данный документ определяет санкции к жилищно-коммунальным службам за недобросовестное предоставление сервиса и невыполнение необходимых работ, предписанных договором и законодательством.
- При обнаружении фактов халатного отношения к имуществу собственников официальная организация может потерять 50 000 руб. При выявлении несоблюдения норм подачи коммунальных ресурсов размер штрафа достигает 10 000 руб.
- Действия (бездействие), проявленные уполномоченными лицами и причинившие ущерб общему имуществу, влекут за собой ответственность по ст.44 ГК России. Все убытки жильцам в данном случае возмещаются управляющей компанией.
- Игнорирование противопожарной безопасности чревато для УК административной ответственностью в виде штрафных санкций до 200 000 руб.
Перечень работ, составляющий обязанности управляющей компании, весьма обширен. Ознакомление с ним значительно упростит отношения жильцов и работников ЖКХ.
Что не входит в обязанности управляющей компании?
Очень полезно знать, чего не должна делать управляющая компания ЖКХ. Нередко собственники предъявляют претензии и выражают просьбы, будучи уверенными, что жилищная организация обязана выполнить некие работы на придомовой территории.
Часто такие ситуации доводятся до судебного разбирательства, и тогда основным аргументом выступает заключенный с собственниками договор.
Перечислим самые популярные работы, ошибочно принимаемые жильцами многоквартирных домов за обязанности управляющей компании.
1. Приобретение теплоносителя, если старый отслужил
При возможности отключения радиатора в квартире без вреда для остальных помещений (когда предусмотрены задвижки, которые при изъятии батареи не нарушают циркуляцию в сети отопления) данный прибор считается личным имуществом. Если запорная арматура отсутствует и отключение одной батареи заблокирует всю систему теплоснабжения, радиатор подобно трубам является общим имуществом.
Кому принадлежат радиаторы отопления в помещении собственника?
Отвечает Сергей Ежов , начальник юридического отдела ООО «УК-ПРОФЖИЛКОМПЛЕКС»
Чтобы определить принадлежность радиаторов отопления, выясните из техдокументации, какой тип разводки системы отопления в МКД и предусматривает ли техдокументация отключающие устройства на радиаторах. Всего может быть два типа разводки: вертикальная и горизонтальная.
2. Сруб деревьев, растущих рядом с домом, но не на придомовой территории
Здесь существуют два решения. Если земля под посаженным деревом передана жителям с целью обустройства погребов, они должны самостоятельно заниматься обслуживанием и озеленением данной территории. Если же участок находится в муниципальной собственности, нужно обратиться в соответствующее управление городского хозяйства. Деревья опасные для населения или аварийные УК вырубает на протяжении года независимо от места их произрастания.
3. Вывоз мусора от дома
Вывоз мусора осуществляется только от контейнера. Остальные несанкционированные свалки в обязанности управляющей компании ЖКХ не входят, а потому их уборка возлагается на самих жильцов.
В регионе начала действовать новая система обращения с ТКО. В таком случае вычтите плату за вывоз ТБО из квитанции за содержание жилого помещения. Не забудьте предупредить собственников об изменениях.
Эксперты справочной системы рассказали, как определить сумму перерасчёта и как уведомить об этом жителей.
4. Проведение внеочередных работ в подъезде ввиду его «неподобающего вида»
К сожалению, подобная формулировка законодательством не предусмотрена. В нем оговорены только аварийные ситуации и плановый ремонт, проводимый один раз в 3-5 лет, как указано в заключенном договоре. Остальные виды работ по заявкам проживающих граждан не относятся к компетенции УК.
5. Ремонт домофонов
Как правило, обслуживание домофонных коммуникаций, их ремонт и замена возлагаются на причастные к этому компании, которые заключают договоры с жильцами и ежемесячно взимают плату за сервис своего оборудования. Однако следует знать, что соглашения между собственниками жилья и УК ЖКХ могут содержать такой пункт, который налагает определенные обязательства на компанию.
6. Протравка клещей рядом с домом
Вряд ли подобная услуга предусматривается договором, однако большинство УК могут предлагать ее на платной основе.
7. Освещение придомовой территории
В основном вопросами освещения придомовой территории УК не занимаются, поэтому все претензии на эту тему рассмотрению не подлежат. Как правило, фонарные опоры учтены на балансе энергетических компаний или администраций, следовательно, обращаться по вопросу освещения следует именно к ним.
8. Видеонаблюдение
Видеонаблюдение на придомовой площади теоретически можно возложить на УК, но практически подобное редко осуществляется.
9. Работа с пожарным оборудованием
Нужно понимать, что обслуживание пожарного инвентаря вместе с заменой пожарных шкафов не относится к обязанностям управляющей компании. Чаще всего имеется обязательный реестр мероприятий по содержанию общественного имущества многоэтажного здания, который не предусматривает каких-то операций с пожарными принадлежностями, включая мебель для их хранения.
10. Украшение двора
Иногда дело доходит до курьезных ситуаций, когда управляющую компанию пытаются заставить приводить участки возле домов в некий вид, соответствующий проводимому мероприятию. Самая распространенная заявка - монтаж во дворе новогодней елки. Наверное, не стоит напоминать, что подобные действия не внесены в договоры. Всевозможные декорации - это дело собственников, которые при желании могут заняться подготовкой к торжествам и даже нанять для этого нужного исполнителя.
