Кредит на недвижимость – это наиболее сложная финансовая банковская операция. Такие займы выдаются на срок до 30 лет, за указанное время может произойти масса реформ, девальваций и прочих изменений, в связи с чем потребуется расторжение ипотечного договора по инициативе заемщика или банка.

Последние могут воспользоваться правом на аннулирование контракта в случае, когда должник уклоняется от уплаты или не соблюдает условия соглашения. Причин на прекращение взаимодействия с финансовым учреждением у самого заемщика куда больше.

Причины для расторжения договора ипотеки

Финансовая неспособность заемщика производить оплату

• Потеря места работы или иных основных источников дохода;
• Возникновение тяжелого заболевания , влекущего за собой временную или постоянную неработоспособность;
• Развод с супругом/супругой-созаемщиком;
• Рождение ребенка или появление иных видов крупных расходов, вследствие чего должник не может выделять средства на погашение займа.

Произведение операций с ипотечной недвижимостью

Если должник хочет обменять или продать жилую площадь, приобретенную за счет кредита, то ему придется выплатить всю сумму займа и только после этого, квартира будет считаться его собственностью. Здесь расторжение договора купли-продажи с ипотекой подразумевает внесение на счет банка средств будущего покупателя или рефинансирование из иного финансового учреждения.

Этапы аннулирования обязанностей по инициативе заемщика

Если у вас возникли финансовые сложности, то в первую очередь стоит попытаться договориться с банком-кредитором о смягчении условий взыскания долга . Каждая такая заявка рассматривается индивидуально и в большинстве случаев истец получает отказ, так как условия сделки были известны ему заранее и его материальные проблемы кредиторов не касаются. При положительном решении возможно увеличение срока выплат или временное замораживание счета.

Отказ смягчения условий ведет к подаче заявления в местный суд. Здесь для истца доступны три варианта:

• Орган управления принудит последнего выплатить банку всю сумму кредита досрочно и за один раз. Сделать это можно взяв другой заем по меньшей процентной ставке или продав недвижимость, которая не находится под ипотекой или в залоге;
• Суд вынесет вердикт о возврате банку его финансов путем лишения истца приобретенной жилой площади. После оглашения приговора ипотечное имущество перестает принадлежать заёмщику, и кредитор волен распоряжаться им по своему усмотрению;
• Лучший, но самый редкий вариант решения суда: признание договора недействительным . Вердикт выносится в том случае, если вам удалось доказать, что финансовое учреждение нарушает условия, указанные в соглашении. Стоит отметить, что за соблюдением всех пунктом договора следят специальные банковские служащие, поэтому даже хорошего адвоката будет мало, чтобы остаться с квартирой и без долга.

Особые случаи

Банкротство банка или физического лица

В нашей стране насчитывается порядка пяти сотен различных финансовых учреждений, которые имеют право на выдачу ипотеки, но часто на плаву остаются только самые крупномасштабные и известные, вследствие чего у них граждане и стремятся брать кредиты на жилье. Считается, что крупный банк берет меньше процентов и дает больше льгот и поблажек, это не всегда так. Если вы взяли долг на квартиру у мелкого кредитора на 20 лет, а через десятилетие он обанкротился, то вам необходимо составить иск в суд, где ваши выплаты могут приостановить, а то и отменить вовсе.

Банкротство физического лица имеет место быть в том случае, когда сумма его долга перед банком составляет около полумиллиона рублей , этот закон бы принят в 2015 году и в 2019 только укрепил свои позиции. Судебный процесс, развязанный коллекторами, начнется через 90 дней после неуплаты займа, но тянуться он может порядка 2-3 лет, что и приведет к накоплению огромной задолженности. Все это время вам грозят постоянные звонки с напоминаниями, что неплохо бы было погасить долг и периодические визиты коллекторов. Изымать имущество и совершать какие-либо иные насильственные действия до решения суда кредитор не имеет права.

Чтобы доказать, что вы банкрот понадобится документальное подтверждение. Это могут быть справки с работы о количестве заработной платы, свидетельства о рождении трех детей, медицинская карта родственника с тяжелым заболеванием, которого вы полностью содержите и так далее.

Плюсом банкротства ФЛ является приостановление изъятия имущества и начисление пени, а также штрафов. Однако это никак не умаляет вашу сумму долга, которую придется вернуть при восстановлении финансового положения.

Уход в «несознанку»

Статья 451 Гражданского Кодекса Российской Федерации предусматривает расторжение договора по ипотечному кредиту в том случае, если вам удастся убедить судью в том, что вы не осознавали всех последствий сделки , когда ставили свою подпись под соглашением.

Такие процессы крайне редко выигрываются стороной заемщика, плюсом станет справка из психического диспансера, свидетельствующая о наличии расстройств. Результатом судебного процесса станет изъятие у вас ипотечного имущества и разрыв обязательств с банком.

Срок давности имеет значение

Все ипотечные договоры создаются с учетом имеющегося законодательства и полностью ему соответствуют, однако поправки в законы вносятся ежемесячно, а длительность действия договора составляет от 15 до 30 лет. Если вы следите за изменением законодательства и являетесь юридически подкованным человеком, то, наверняка, вы сможете найти недостатки в документах, которые приведут к созданию соглашения о расторжении ипотеки.

Если финансовое учреждение следит за всеми поправками и периодически вносит дополнения в уже составленные бумаги – это тоже повод для судебных тяжб. Договор может считаться недействительным, когда кредитор самостоятельно изменяет процентную ставку, срок выплат или иные условия. Это приравнивается к грубому нарушению закона и некомпетентности, а вас полностью ограждает от процентных выплат.

Расторжение сделки не значит, что вы получите жилье практически бесплатно. Суд обяжет вас выплатить всю сумму долга, но именно столько, сколько вы брали без учета комиссий, процентов и прочих издержек. Чаще всего взнос требуется сделать сразу после вынесения вердикта и единой суммой.

Ипотека на строящееся жилье

Такой вид кредита популярен из-за того, что еще несуществующие квартиры стоят меньше, чем те, что уже простояли 20-30 лет. Долевое участие в строительстве подразумевает внесение денег в возведение объекта взамен на сомнительные бумаги и обещания. Многие подрядчики обманывают своих инвесторов – стройка замораживается, а все уполномоченные лица исчезают вместе с миллионами средств дольщиков.

Несмотря на существование ФЗ 214 вернуть свои финансы из такой кабалы практически невозможно. Здесь не обойтись без судебных прений, но со стороны ответчика часто никого нет.

Стоит ли расторгать соглашение об ипотеке?

Внезапное желание клиента перестать выплачивать долг с процентами всегда расстраивает кредитора, поэтому он стремится предложить должнику альтернативные методы решения проблемы. В этом случае не обязательно доводить дело до суда, так как последний вытреплет вам все нервы и значительно приложится к кошельку. Если вы финансово не состоятельны и банк понимает, что прибыль из вас извлечь нельзя – он сам подаст в суд на нерадивого заемщика.

Расторжение – это долгий и сложный процесс, который не принесет вам пользы в материальном смысле. Поэтому перед тем, как брать ипотеку, взвешивайте все факторы. Внезапная потеря работы может грозить вам и лишением имущества, и изъятием залоговой недвижимости. В итоге вы рискуете остаться на улице без каких-либо средств к существованию.

Видео: Расторжение ипотечного договора

При разрыве ипотечного договора сталкиваются интересы заемщика и кредитора. Убытки одной стороны автоматически превращаются в прибыль другой. Поэтому участники сделки не всегда находят общий язык, а вопрос переходит в судебные инстанции.

Бесплатно ничего не бывает

В силу разных жизненных обстоятельств любой заемщик может прийти к решению, что взятая в ипотеку квартира ему больше не нужна. И перед гражданином встает вопрос: как расторгнуть ипотечный договор. По собственному желанию это сделать нельзя. «Просто так отдать банку ключи от залоговой квартиры должник не вправе», - подчеркивает заместитель руководителя дирекции розничного бизнеса Банка «Санкт-Петербург» Дмитрий Алексеев. Таким образом, расторжение договора возможно только по обоюдному согласию, в досудебном или судебном порядке.

При этом двустороннее расторжение договора на внесудебной стадии встречается нередко. Например, многие частные инвесторы предпочитают продавать залоговые квартиры по переуступке. Напомним, что согласно статьям 382 ГК РФ и 11 ФЗ № 214 дольщики имеют право уступить права на недвижимое имущество другому лицу с момента регистрации договора долевого участия (ДДУ) до подписания передаточного акта.

В таком случае собственник сначала обращается в банк за соответствующим разрешением. И в подавляющем числе случаев такое разрешение получает. Но на определенных условиях. Обычно кредитор настаивает, чтобы договор купли-продажи квартиры содержал обязательство перечисления денег на погашение ссудной задолженности по ипотечному кредиту. Кроме того, банк может потребовать за свое согласие плату.

Мечтать не вредно

Теперь рассмотрим ситуацию, когда заемщик пытается разорвать договор из-за тяжелого финансового положения.

В теории кредитор не заинтересован в потере плательщика. «Банки не очень любят расторгать договоры ипотеки. Поэтому они довольно часто стараются предложить альтернативные варианты или дополнения нескольких пунктов договора», - поясняют в «МБК-Кредит».

Правда, идти на существенные уступки себе в убыток банк не станет. Как уточняет Дмитрий Алексеев, в предыдущий кризис (2008-2009 годов) на ипотечном рынке практиковалось получение с должника отступных. Если банк видел, что много с заемщика не взять, то довольствовался какой-то суммой. Сегодня на такой вариант должникам рассчитывать не приходится.

Обычно банк предлагает должнику самому продавать квартиру по схеме, похожей на продажу по переуступке.

Полученные от продажи жилья деньги распределяются следующим образом. «Сначала гасятся проценты за прошедшие периоды, затем основной долг за прошедшие периоды, затем проценты за текущий месяц, пени и штрафы, потом остаток основного долга», - поясняет генеральный директор «Балтийской ипотечной корпорации» Галина Афанасенко.

Если клиент с добровольной продажей жилья тянет, кредитор грозит всеми прописанными в договоре неприятностями, в частности изъятием квартиры (см. справку ).

Вызываю огонь на себя

Теоретически у заемщика есть определенные права . И он может попытаться обратиться в суд с требованием признать ипотечный договор недействительным.

Например, можно попробовать убедить суд, в том, что клиент не осознавал последствий заключения соглашения о залоге. Как вариант, также можно апеллировать к статье 451 Гражданского кодекса «Изменение и расторжение договора в связи с существенным изменением обстоятельств». Или попробовать уличить кредитора в неисполнении взятых на себя при заключении договора обязательств.

Если будет признан недействительным договор, окажутся недействительными и обязательства сторон. А клиент останется должен банку только сумму, взятую в кредит без процентов. Если же произошла переплата, судья обяжет банк ее вернуть.

Но БН неизвестен ни один случай подобных юридических побед.

В реальности у должника остается выбор лишь одной из двух стратегий. Самому инициировать судебное разбирательство, доказывая свою неспособность далее выплачивать кредит, или тянуть с решением вопроса сколько можно. В первом случае удается сэкономить на оплате штрафов, во втором - подольше пожить в залоговой квартире.

При выборе первого варианта должнику необходимо письменно уведомить кредитора о желании расторгнуть договор. Более того, заявление нужно зарегистрировать, чтобы потом представитель кредитной организации не мог отрицать факт обращения. Ведь банку выгодно, чтобы долг продолжал расти, и заявление клиента финансовая структура может просто «не заметить».

Если последовал официальный отказ или банк никак не реагирует более 30 дней, должнику нужно идти с иском в суд самостоятельно. При этом заемщик может рассчитывать на определенное снисхождение при предоставлении отсрочки для исполнения решения суда об обращении взыскания на заложенное имущество.

Цена вопроса

Выражение «квартиру забирает суд» юридически неграмотно. Задача судебного процесса состоит в выяснении вопроса, какую именно сумму должник обязан вернуть. А далее - в составлении перечня имущества, на которое можно обратить взыскание, если ответчик не в состоянии расплатиться.

Получившийся в итоге «исполнительный лист» суд вручает кредитору. А уже тот передает данный список в службу судебных приставов. Изъятое судебными приставами имущество продается на торгах . А информация о них публикуется на сайте Федеральной службы судебных приставов .

Как правило, формулировка в решении суда, а также в исполнительном документе выглядит следующим образом: «Взыскать по кредитному договору такую-то сумму… Обратить взыскание на заложенную по договору ипотеки квартиру по адресу такому-то путем ее реализации на торгах с установленной начальной ценой в размере таком-то…».

Многие ипотечные заемщики считают, что в случае дефолта должны банку сумму, указанную в договоре: тело кредита плюс все ежемесячные выплаты до окончания срока договора. На самом деле, рассказывает Галина Афанасенко, размер набежавших процентов привязан к моменту обращения взыскания на арестованное имущество.

Сумма долга, которая была сформулирована в исковом заявлении, фиксируется в решении суда. Только по этой цене квартира выставляется на торги.

Когда квартира продается со вторых торгов по более низкой цене (если не состоялись первые торги, то цена снижается на 15%), у банка появляется возможность обратить взыскание на другое имущество должника.

Проценты за текущий месяц начисляются только за фактическое время пользования деньгами. Так, если по итогам торгов сумма получена 12 апреля и ее хватает на погашение всего долга, включая проценты, пени и штрафы, то проценты за текущий период начисляют не за полный месяц, а только за 12 дней.

В ходе судебных разбирательств должник может заявить ходатайство об изменении стоимости объекта и привлечь оценщика. Но нужно помнить, что в кредитные договоры банк обычно вписывает пункт, гласящий следующее. Если предмет залога подешевел и его стоимости не хватает для покрытия долга, то кредитор получает возможность обращать взыскание на другое имущество должника.

Ответный ход

В случае если заемщик просто перестает платить по долгам, в конце концов начинает беспокоиться кредитор.

Как поясняет представитель петербургского филиала банка ВТБ 24 Иван Макаров, обычно инициировать судебное разбирательство по безнадежному ипотечному долгу финансист получает право через 90 дней просрочки выплат . Само же разбирательство растягивается на срок в один-полтора года. На самом деле известны судебные тяжбы и длиной в два-три года.

Между тем все участники отечественного ипотечного рынка не сомневаются, что на сложившиеся правила игры заметно повлияет вступление в силу ФЗ «О банкротстве физлиц ». Это произойдет 1 июня 2015 года.

Согласно документу попытаться объявить себя банкротом сможет сам заемщик кредита. Для этого закон называет два основания. В первом случае уже должен быть полумиллионный долг. Во втором - должнику достаточно «обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что он не в состоянии исполнить денежные обязательства в установленный срок».

«Сам должник, если сочтет целесообразным, может инициировать процедуру банкротства с любой суммы долга при условии наличия просрочки более трех месяцев», - уточняют в Ассоциации российских банков (АРБ).

Как только суд вынесет определение «о признании обоснованным заявления о признании гражданина банкротом», все процедуры по взысканию имущества должника будут приостанавливаться. Кроме того, после судебного определения прекращается начисление неустоек (штрафов, пеней) за исключением текущих платежей.

В АРБ отмечают, что в законе подробно не определен механизм трехлетней реструктуризации задолженности, что будет провоцировать злоупотребления со стороны должников. «На данный момент представляется возможным манипулирование с объемом списываемого долга, с показателями доходов должника, использование банкротства для целенаправленного ухода от обязательств по кредитам», - считают банкиры.
Что будет происходить на самом деле, покажет судебная практика.

Текст: Игорь Чубаха Фото: Алексей Александронок

Ипотечный кредит имеет массу как положительных сторон, так и отрицательных. К последним в том числе можно отнести форс-мажорные обстоятельства, из-за которых заемщик может оказаться, что называется, у разбитого корыта. Вот вам пример: если потребительский кредит сегодня банки выдают в лучшем случае на 3-5 лет, то средний срок продолжительности ипотечного кредитования составляет 10-15 лет. А за это время, согласитесь, произойти может очень многое. Взять, к примеру, нестабильную экономическую ситуацию в нашей стране, из-за которой многие предприятия были вынужденны сократить своих сотрудников. И что делать людям, особенно если они выплачивают ипотечный кредит? Искать новую работу? В кризисное время сделать это нелегко, да и не факт, что заработной платы хватит для того, что бы покрыть расходы по выплате кредита.

В связи с различными событиями в жизни заемщика, последний начинает думать о возможном выходе из ситуации, в том числе и о расторжении кредитного договора. А можно ли вообще это сделать? Давайте разбираться.

Как расторгнуть договор ипотеки по инициативе заемщика?

Да, расторжение ипотечного договора по инициативе заемщика имеет место быть, но все далеко не так просто, как хотелось бы. Почему? Сейчас узнаете.

Если у заемщика начинаются неприятности с доходами и он не может выплачивать полную сумму ежемесячного долга или даже ее часть, ему стоит обратиться в банк и рассказать о своей ситуации. Да, не факт, что банк пойдет навстречу, но велика и вероятность того, что финансовая организация согласится с доводами своего клиента и смягчит условия кредитного договора (так называемая ). В том случае, если банк ни в какую не хочет помогать заемщику, у того есть несколько вариантов для расторжения договора.

• Самый первый вариант — это внесение всей суммы долга единовременно. В таком случае договор прекращает свое действие, а жилье полностью переходит в руки заемщика, то есть банк в этом случае не имеет никаких претензий к своему уже бывшему клиенту. Но это, как вы понимаете, случай исключительный, потому как найти средства для одновременного платежа всей суммы долга под силу лишь единицам.

• Второй вариант — это рефинансирование ипотеки. Рефинансирование — это получение еще одного кредита, которым погашается первый кредит на более выгодных условиях. Рефинансирование можно произвести как в этом же банке, если есть возможность, так и в другом.

• Третий вариант — это продажа недвижимости. Как мы знаем, для того, что бы , купленную в ипотеку, нужно разрешение банка, а это целая проблема, поскольку банк имеет полное право отказать заемщику в его просьбе.

• Наконец, расторжение договора возможно в том случае, если банк нарушает обязательства, которые прописаны в самом договоре. В этом случае заемщик может подать на банк в суд, что в свою очередь может помочь слегка «скостить» процентную ставку, если делом займется грамотный юрист. Но тело долга все равно никуда не денется и выплачивать его придется в любом случае.

Расторжение ипотечного договора по инициативе банка

Расторжение договора ипотеки может исходить и от самого банка, что, правда, происходит крайне редко.

• Чаще всего банк требует погасить задолженность всю и сразу в том случае, если заемщик не выполняет обязательств по кредитному договору. Например, он просто перестает платить по договору и на звонки банковских работников не отвечает. В таком случае финансовая организация может потребовать возместить всю сумму долга. Если того не происходит, спустя определенное время банк может подать в суд, что бы продать квартиру и пустить вырученные денежные средства на оплату долга — ведь жилье находится в залоге у банка.

• В последнее время банки начали добавлять в кредитный договор особый пункт, согласно которому заемщик . Если выясняется, что владелец квартиры все же решился на такой шаг, банк может потребовать расторжение договора.

• Тоже самое касается и тех случаев, когда заемщик перестает оплачивать страховку. От страховки жилья он , а вот от взносов, например, по страховке жизни — может. Только это может быть невыполнением обязательств по договору, что сулит его расторжение.

• Расторжение договора со стороны банка возможно даже в том случае, если заемщик решил, скажем, сделать перепланировку квартиру, не согласовав этот момент с финансовой организацией.

Стоит отметить, что в указанных случаях расторжение договора возможно как в случае договоренности сторон, так и по постановлению суда. Поскольку расторжение договора обычно не выгодно обеим сторонам, последние пытаются договориться о примирении и решении возникшей проблемы.

Подписанием юридически значимых документов каждая из сторон пытается достичь максимального понимания ответственности и фиксации путей решения возможных сложных ситуаций. Ипотечный договор является разновидностью договора залога, что накладывает определенные обременения на объект залога. Но с течением времени у каждой из сторон этого соглашения возникают обстоятельства, при которых исполнение взятых на себя обязательств затруднено. Прекращение данного соглашения может быть инициировано как со стороны банка-кредитора, так и заемщика.

В каких случаях заемщик может разорвать соглашение?

Расторгнуть ипотечный договор физическое лицо ввиду физической нехватки средств на полное погашение всей суммы кредита. В этом случае предмет залога - недвижимость, не может быть продана, подарена или заложена. Все действия касательно ее запрещены. Изменить ситуацию помогут переговоры с руководством кредитора и необходимости реструктуризации оставшегося долга. При успешном завершении переговоров дом или квартира остается в распоряжении собственника - заемщика.

Если на этот предмет залога уже есть покупатель и он готов идти путем, который предложит ему банк. Действия заемщика в этом случае также начинаются с ведения переговоров и получения одобрения на продажу объекта. При полном внесении долга на счет кредитора, обременения снимаются и заемщик может распоряжаться недвижимостью по своему усмотрению. В таком случае финансовое учреждение не получает планируемую прибыль, что крайне невыгодно для него. Поэтому и существует система штрафов и пени за досрочное прекращение договорных обязательств.

Как показывает практика, поиск диалога и нахождение компромисса дает возможность более щадящего и безболезненного решения для обеих сторон.

По каким причинам банк может расторгнуть ипотечное соглашение?

Первой причиной, по которой банк желает расторгнуть соглашение на покупку недвижимости – это нецелевое использование полученных средств. Такие поводы прекращения встречаются довольно редко, поскольку выдача сопровождается пристальным контролем со стороны кредитного учреждения.

Предоставление недостоверной информации тоже может привести к прекращению договорных обязательств. Чтобы исключить подлоги и фальсификацию документов финансовое учреждение требует ежегодно приносить справку с места работы.

Ипотечный договор на заемщика накладывает определенные обязательства по содержанию имущества, данная норма прописана в законе об ипотеке. Неумелое или недобросовестное отношение заемщика к своей недвижимости даже в глазах судебной системы может служить поводом для прекращения подписанного документа.

Нежелание клиента страховать объект приводит к тому, что банк желает расторгнуть договор. В случае порчи или гибели имущества кредитная организация не сможет покрыть расходы, связанные с выдачей ипотеки, поэтому и предпочитает прекратить какие-либо отношения с таким заемщиком.

Что следует учесть при расторжении ипотеки?

Распространено мнение, что банкротство банка может служить причиной для расторжения кредитного договора, но это не так. Ипотечный долг должен быть погашен в любом случае, хотя на данный момент такое положение не урегулировано.

Ключевые моменты должны быть прописаны в соглашении, если же они с течением времени вызывают сомнения или условия кредитования существенно изменились, то единственным выходом для заемщика является обращение в суд. Решение суда или обоюдное согласие дает возможность на изменение некоторых условий, а не полного прекращения данного соглашения.

Перед тем, как расторгнуть кредитный договор клиенту следует учесть возможные финансовые потери:

очень часто банк предусматривает штрафные санкции за досрочное погашение или расторжение;

при наличии инициативы со стороны заемщика банковское учреждение может потребовать погашения всей суммы оставшегося долга;

первая половина срока действия ипотеки большая часть платежей уходит на покрытие процентов, только малая доля идет на погашение основного долга, поэтому при реструктуризации погашению будет подлежать основная часть почти в первоначальном виде.

Все предложенные варианты расторгнуть ипотечный договор вполне осуществимы, но к каждой конкретной ситуации следует подходить индивидуально и разбирать ее более детально. Посоветовать какой-либо алгоритм без четкого понимания сложившейся ситуации очень тяжело. В таких обстоятельствах банк-кредитор и заемщик находятся далеко не в равном положении. Поэтому для каждого заемщика очень важно выполнять финансовые обязательства, которые наложил на них ипотечный договор.

Денежный заем на покупку жилья – это сложный банковский продукт. Такой кредит трудно получить и выплатить, поскольку срок возврата доходит до 30 лет. Ипотечным должникам, иногда не удается вернуть целевые средства без ошибок. К тому же и , иногда нарушают условия действующего договора. Результатом неправильного погашения целевого кредита, часто становится досрочное прекращение действия. В каких случаях банк инициирует расторжение договора ипотеки и вправе ли тот, кто возвращает жилищный заем прекратить ипотечную сделку.

Потребовать расторжения кредитного договора может как банк, предоставивший собственный продукт, так и лицо, получившее заемные средства.

Ипотечный должник вправе инициировать расторжение договора, если кредитор нарушает одно или часть условий заключенного соглашения.

Сюда относится следующее:

• выдача денежного займа не в полном объеме;
• задержка перечисления средств на счет продавца предмета ипотеки;
• неправомерное начисление штрафов и пени;
• увеличение фиксированной ставки;
• изменение содержания договора без согласования с заемщиком;
• взимание комиссий, которые не предусмотрены кредитным соглашением;

В каждом случае получатель целевых средств вправе требовать расторжения главного акта ипотечной сделки. Если банк против досрочного прекращения действия займа, то вопрос решается с помощью суда.

Когда банк расторгает договор ипотеки

Кредитор, как и ипотечный заемщик,выступает инициатором досрочного прекращения жилищного займа, если должник нарушает условия главного акта. Причины для выставления этого требования необходимы серьезные.

К ним относятся следующие:

• неуплата кредита. Когда заемщик перестает погашать ипотечный долг, то кредитор вправе расторгнуть соответствующее соглашение раньше установленной даты окончания;
• систематические нарушения графика выплат займа. Выдавая целевой продукт, банк составляет схему возврата. Если заемщик постоянно вносит ежемесячные взносы с задержкой или не в полном объеме, то это тоже становится причиной прекращения действия ипотечной сделки;
• использование залогового имущества. Каждая кредитная организация устанавливает личные правила эксплуатации жилья, на покупку которого выдаются средства. Когда тот, кто получает ипотеку, нарушает правила, то худшим последствием становится расторжение договора с банком;
• весомое снижение кредитоспособности. Если сумма ежемесячного дохода ипотечного заемщика ощутимо сокращается во время выплаты жилищного кредита, то банк вправе досрочно прекратить отношения с клиентом.

Расторжение кредитного договора – досрочный возврат долга

Независимо, кто требует прекращение ипотечной сделки и по каким причинам, этот процесс подразумевает преждевременную выплату оставшегося долга и заемщику приходится возвращать банку заемные средства, причем сразу одной суммой.

Это происходит двумя способами: погашение собственными средствами или с помощью потребительского займа, а также путем сбыта ипотечной недвижимости.

В первом случае ипотечный должник возвращает еще невыплаченную часть кредита, а банк снимает обременение с кредитной недвижимости. После полного погашения долга жилье, которое было приобретено на заемные средства, становится полноценной собственностью заемщика.

Когда долг выплачивается по второму варианту, то кредитная организация реализует залоговое жилье, а полученные средства берет себе в счет погашения ипотеки. Если после выплат остаются деньги, то остаток возвращается бывшему должнику.

Если ипотечный заемщик банкрот

Отдельным случаем при расторжении договора ипотеки по инициативе банка считается полная финансовая несостоятельность должника. Банкротом признается заемщик, даже тот, кто выплачивает жилищный кредит.

Неплатежеспособным по новому закону считается кредитный должник, долг которого составляет не меньше 500 тысяч рублей, а срок невыполнения личных обязательств – не меньше 3 месяцев. Если заемщику нечем возвращать целевой кредит, а банк прекращает сделку и требует досрочного погашения ипотеки, то должник заявляет о собственном банкротстве.

Признание ипотечного должника некредитоспособным, дает право избежать проблемы и преждевременного расторжения договора ипотеки. Когда заемщик финансово несостоятелен по серьезным причинам и может это документально подтвердить, то суд, как правило, выносит решение в пользу должника.

После признания банкротства суд предлагает банку реструктурировать текущий долг должника или предоставить отсрочку выплаты. Изменение условий выплаты денежного займа дает право снизить кредитную нагрузку.

Помните о веских вещах:

Прежде чем воспользоваться залоговым имуществом, например, сдать в аренду для получения дополнительного дохода, следует еще раз, внимательно прочитать договор. Банки запрещают даже такой «сбыт» недвижимости, на покупку которой выданы средства.

Обращаться в суд, чтобы досрочно расторгнуть договор ипотеки с недобросовестным банком, нужно только с полным комплектом подтверждающих бумаг. Суд вынесет решение в пользу должника только в том случае, если тот докажет неправомерные действия кредитора.

Подавая заявление о банкротстве, стоит помнить, что эта процедура заканчивается тем же сбытом ипотечного жилья, и соответственно, прекращением отношений с кредитором.